南京市住宅物業管理條例

2016121南京市第十五屆人民代表大會第四次會議制定 2016330江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議批準)
第一章
     第一條 為了規范住宅物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。
     第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督活動,適用本條例。
本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主,通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。
     第三條 市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織,將物業管理工作納入城市治理工作體系,建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。
     第四條 市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理,區物業管理行政主管部門按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。
     城鄉建設、規劃、民政、城市管理、公安、質量技術監督、價格、人防、環境保護、水務等行政主管部門按照各自職責,做好物業管理相關工作。
     街道辦事處(鎮人民政府)按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。
     社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理工作。
     第五條 各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式,按照職能分工履行職責,及時受理業主和相關單位的投訴、舉報,依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復,并對實名投訴、舉報人予以保密。
     第六條 本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構,開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。
     物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 業主自治
第一節 業主大會
     第七條 業主應當按照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等,實名參加業主自治活動,行使權利、履行義務。
     臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則,應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
     第八條 業主大會根據劃定的物業管理區域設立,一個物業管理區域成立一個業主大會。
     業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,維護全體業主在物業管理活動中的合法權利,依法履行職責。
     業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。
     業主戶數超過三百戶的住宅小區,可以成立業主代表大會,履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。
     業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)通過的決定對全體業主具有約束力。
     第九條 符合業主大會成立條件的,建設單位應當向街道辦事處(鎮人民政府)報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。
     首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前,將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮人民政府)設立的專用賬戶,供業主大會籌備組使用。
     首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布,接受全體業主監督。
     第十條 符合業主大會成立條件的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立業主大會籌備組。
     籌備組人數應當為五至十三人的單數?;I備組可以由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、社區居(村)民委員會等派員組成?;I備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生,業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
     籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定,并事先告知全體業主?;I備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。
     籌備組正式開展籌備工作前,物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。
      第十一條 籌備組成員應當符合下列條件:
     (一)具有完全民事行為能力;
     (二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;
     (三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;
     (四)無不宜擔任的其他情形。
      籌備組中的業主成員還應當履行及時交納物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務,不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職。
     第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作,并召開首次業主大會會議:
     (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;
     (二)擬訂管理規約和業主大會議事規則草案,其中議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會,擬訂業主小組劃分方案草案;
    (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
    (四)擬定首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
    (五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案;
    (六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。
     前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。業主對公告內容有異議的,應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見,籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復。
     業主大會成立后,籌備組自動解散?;I備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的,由街道辦事處(鎮人民政府)書面公告籌備組解散?;I備階段發生訴訟、復議,或者對籌備組成員有異議的,訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。
     第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
     召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前將會議內容函告街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當參與指導,對業主大會會議表決情況進行監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當及時告知社區居(村)民委員會。
     業主委員會或者其他業主大會召集人未能按照業主大會議事規則要求召開業主大會臨時會議的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期整改。未整改的,由街道辦事處(鎮人民政府)指導相關業主召開業主大會臨時會議。
     第十四條 同一物業管理區域內有二幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
     成立業主小組的,應當在業主大會議事規則中明確業主小組的職責范圍、工作規范等事項。
     第十五條 業主小組范圍內的全體業主推選本小組出席業主大會會議的業主代表。業主小組議事由該小組推選產生的業主代表主持,共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項。
     業主小組作出的決定應當符合管理規約、業主大會議事規則的規定,不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定,并在作出決定后七日內告知業主委員會。
     第十六條 業主小組推選業主代表,應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主代表應當為本業主小組內的業主,其資格條件、任期等參照業主委員會委員設置條件,在業主大會議事規則中規定。
     第十七條 業主代表履行下列職責:
    (一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見,出席業主大會會議;
    (二)組織開展本條例第十五條規定的業主小組議事權限所確定的活動,并將結果告知業主委員會;
    (三)告知業主委員會本小組業主的有關意見和建議;
    (四)建立本小組工作檔案;
    (五)業主大會議事規則規定的其他職責。
第二節 業主委員會
     第十八條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。
     業主人數較少,經全體業主一致同意決定不選舉產生業主委員會的,由全體業主共同履行業主委員會的職責。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案;不選舉產生業主委員會的,由業主大會向街道辦事處(鎮人民政府)備案。
     備案材料齊全的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明,并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區物業管理行政主管部門及公安機關、社區居(村)民委員會;備案材料不齊全的,街道辦事處(鎮人民政府)不予備案,并書面告知須補齊的材料。
     業主大會或者業主委員會在依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案后,可以向區民政行政主管部門備案,領取備案證書,用于開設基本賬戶。
      第十九條 業主委員會委員應當由本物業管理區域內的熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會委員由業主大會選舉產生,并在物業管理區域內顯著位置公告。業主委員會由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會設主任一名。
     業主有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員,已擔任業主委員會委員的,應當按照業主大會議事規則,由業主委員會終止其職務并予以公示:
    (一)不具有完全民事行為能力的;
    (二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;
    (三)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且未改正的;
    (四)未按照規定交納物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的;
    (五)違反市人民政府有關房屋出租規定且未改正的;
    (六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益且未改正的;
    (七)有不良信用記錄情節嚴重的;
    (八)有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則,或者其他不宜擔任業主委員會委員的情形。
     未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,在物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)的指導、幫助下,根據業主大會議事規則召開業主大會會議,選舉產生業主委員會或者增補業主委員會委員。
       第二十條 業主委員會履行下列職責:
     (一)執行業主大會的決定和決議;
     (二)召集業主大會會議,定期書面向業主大會報告工作并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布,接受業主質詢;
    (三)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
    (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務企業履行物業服務合同,協調處理物業管理活動中的相關問題;
    (五)督促業主、物業使用人遵守管理規約,調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
    (六)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;
    (七)根據管理規約和業主大會議事規則,決定共用部位、共用設施設備的經營方式,管理、使用并公布經營所得收益情況;
    (八)配合街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安機關等做好住宅物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;
    (九)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。
     第二十一條 業主委員會不得有下列行為:
   (一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;
   (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
  (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;
  (四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;
  (五)未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,與物業服務企業簽訂物業服務合同;
  (六)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業主共有財產;
  (七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為。
     第二十二條 業主委員會任期屆滿三個月前,應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鎮人民政府)應當指導、協助成立換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
     換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項,組織召開業主大會會議,但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
     業主委員會逾期未能換屆改選的,由街道辦事處(鎮人民政府)指導所在地的社區居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
     第二十三條 業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮人民政府)保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,街道辦事處(鎮人民政府)應當及時提供。
     街道辦事處(鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。
     業主委員會不按時移交的,街道辦事處(鎮人民政府)和物業所在地的區物業管理行政主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的,轄區內的公安機關應當給予協助。
     第二十四條 業主大會應當綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費用標準、業主人數等因素,在管理規約、業主大會議事規則中確定業主大會、業主委員會日常工作經費預算。該經費由全體業主負擔,或者由業主大會在管理規約或者業主大會議事規則中約定。
     業主大會可以根據工作需要設立業主監事會,聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費在管理規約、業主大會議事規則中約定。
     業主委員會應當將業主大會、業主委員會日常工作經費預算及使用情況,至少每半年在物業管理區域內顯著位置公告一次,接受業主監督。
第三節 其他規定
     第二十五條 住宅小區有下列情形之一的,可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責:
    (一)不具備成立業主大會條件的;
    (二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地的區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的。
     列入當地老舊住宅小區物業管理年度實施計劃且滿足前款第二項條件的,或者保障性住房具備前款規定情形之一的,街道辦事處(鎮人民政府)應當及時組織成立物業管理委員會。
     第二十六條 物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立,由業主以及街道辦事處(鎮人民政府)、公安機關、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。
     物業管理委員會人數應當為九至十三人的單數,其中業主成員應當不少于百分之六十,由街道辦事處(鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本條例第十九條的規定。
     物業管理委員會應當將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的,由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。
     第二十七條 物業管理委員會應當依法履行職責,依照法律、法規的規定,就住宅小區共同管理事項征求全體業主意見,形成業主共同決定。
     物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責,并在七日內與業主大會辦理移交手續后解散。
     第二十八條 物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍,綜合考慮物業共用設施設備、社區建設等因素劃分。
     物業管理區域需要分立或者合并的,應當形成區域調整方案,對調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定。
     需要分立的,應當分別經擬新設立的物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意;需要合并的,應當分別經原物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。
     物業管理區域調整后,應當重新辦理物業管理區域備案手續。
     第二十九條 劃定為一個物業管理區域的分期開發建設的住宅小區項目,先期開發部分符合業主大會成立法定條件的,可以成立業主大會、選舉產生業主委員會,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
     第三十條 業主大會會議、業主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。
     業主代表出席業主大會會議、業主委員會委員出席業主委員會會議不得委托他人。
     一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的,應當自行確定一名投票人。
    本市建立業主決策電子投票系統,由市物業管理行政主管部門負責建設及維護。
    第三十一條 業主委員會委員、物業管理委員會中的業主成員、業主代表有下列情形之一的,其職務自行終止,并應當自終止之日起七日內移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物:
    (一)喪失本物業管理區域業主身份的;
    (二)以書面形式提出辭職的;
    (三)有本條例第十九條第三款規定的情形之一的;
    (四)符合管理規約、業主大會議事規則約定的其他資格終止條件的。
     有前款情形之一的,業主委員會、物業管理委員會、業主小組應當在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。
     第三十二條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)書面提出撤銷申請;認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業管理行政主管部門書面提出撤銷申請。
     區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。
第三章 前期物業管理
      第三十三條 業主大會或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之前,前期物業管理由建設單位負責。
前期物業管理階段,建設單位應當監督物業服務企業履行前期物業服務合同。
     第三十四條 建設單位依照法律、法規規定的程序通過招標、投標選聘前期物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業服務合同和臨時管理規約。
     前期物業服務合同中應當載明下列內容:
    (一)物業服務內容、標準、收費價格和委托代收費事項;
    (二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;
    (三)分項費用和主要成本變動聯動調整的約定;
    (四)物業服務標準的評估方式;
    (五)物業服務用房(含業主委員會議事活動用房)的面積和位置;
    (六)共用部位、共用設施設備清冊;
   (七)業主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式,以及利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算及分配辦法;
   (八)違約責任和合同解除的條件;
   (九)與前期物業服務有關的其他事項。
     第三十五條 臨時管理規約由建設單位按照市物業管理行政主管部門制發的統一示范文本制定,物業買受人在購房時簽署。臨時管理規約中應當載明下列事項:
     (一)業主定期交納物業服務費用的義務;
     (二)業主對房屋使用以及出租等規定;
    (三)建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務;
    (四)建設單位對物業服務企業服務質量的評估標準和評估辦法等;
    (五)建設單位更換前期物業服務企業的條件;
    (六)共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;
    (七)與住宅物業管理有關的其他事項。
     第三十六條 建設單位在房屋產權初始登記之前,應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金,作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。
     物業保修金實行統一交存、權屬不變、??顚S?、政府監管的原則,由市、區物業管理行政主管部門指定的機構統一管理。在物業保修金交存期內,建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的,維修費用在物業保修金中列支。
     物業保修金交存期限為五年。交存期內,物業保修金不足的,建設單位應當補足;交存期滿后,物業保修金有余額的,應當返還建設單位。
     第三十七條 物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶。物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金專用賬戶收支情況,每年不得少于一次。業主大會或者業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內,物業服務企業撤銷業主共有資金專用賬戶,并將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶。
     第三十八條 已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主,因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意,要求物業服務第三方評估機構評估的,建設單位應當委托其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構,對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的,由物業管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效,并向全體業主公告,同時告知物業管理行政主管部門。
     經評估物業服務不符合履約標準的,建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業,或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的,建設單位應當向物業管理行政主管部門報告,由物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案,并向社會公示。
     第三十九條 普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。需要對前期物業服務收費標準進行調整的,應當遵循下列程序:
     (一)物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計,審計報告在物業管理區域內顯著位置公示三十日;
     (二)物業服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示三十日,并書面告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、區價格和物業管理行政主管部門;
     (三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過,表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。
業主對物業服務收費標準調整有異議的,可以向物業所在地價格行政主管部門投訴;認為物業服務收費標準調整違反前款程序的,可以向街道辦事處(鎮人民政府)投訴。
     第四十條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。
      物業服務企業承接物業前,應當與建設單位按照合同約定共同對住宅物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收,并邀請物業所在地的區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)參加。建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料:
     (一)規劃、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
     (二)環境影響評價報告及審批、驗收等環境保護資料;
     (三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料;
     (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
     (五)業主名冊;
     (六)物業服務所必需的其他資料。
     未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限,最長不超過十日。
     承接查驗后,建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。
     物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。
     第四十一條 物業承接查驗的費用,由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的,由建設單位承擔。
     物業交接后,發現存在隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。
     業主大會成立、選舉產生業主委員會的,前期物業服務企業應當向業主委員會備存承接查驗相關資料并在物業管理區域內顯著位置公告。
第四章 物業管理服務
      第四十二條 本市建立統一的物業管理招標投標平臺,為建設單位或者業主大會選聘物業服務企業提供服務和指導。
      提倡業主大會通過統一的招標投標平臺選聘物業服務企業。
      第四十三條 業主大會或者經業主大會授權的業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同,應當載明下列內容:
     (一)物業服務內容、標準、收費價格和委托代收費事項;
     (二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;
     (三)分項費用和主要成本變動聯動調整的約定;
    (四)物業服務標準的評估方式;
    (五)利用業主共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算和分配辦法;
    (六)違約責任、履約保證措施和合同解除的條件;
    (七)與物業服務有關的其他事項。
     業主大會可以委托第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估,并向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當配合評估活動。
     業主依法享有的正當權益和根據物業服務合同享有的權利,應當受到保護。物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的,業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,由物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。
      第四十四條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示:
      (一)物業服務企業的資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;
      (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
      (三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
      (四)業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況,住宅專項維修資金使用情況、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益;
     (五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;
     (六)其他應當公示的信息。
       業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復。
       第四十五條 物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規和物業服務合同的約定,提供相應的服務,并不得有下列行為:
      (一)違反物業服務合同約定降低物業服務標準;
      (二)未經業主大會同意提高物業服務收費標準;
     (三)未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定,處分屬于業主共有的財產;
     (四)未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定,將物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等捆綁收費。
      物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,造成業主損失的,應當承擔相應的法律責任。
     第四十六條 物業服務企業退出物業管理項目時,應當按照規定和合同約定辦理移交手續,并移交下列資料:
     (一)建設單位按照本條例第四十條規定移交的資料;
     (二)電梯、消防、監控等專項設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料;
     (三)物業管理用房、業主共用的場地和設施設備資料;
     (四)物業管理服務期間配置的固定設施設備資料;
     (五)物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料;
     (六)利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、預收的物業服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料;
     (七)其他應當移交的資料。
      對拒不退出或者移交資料的,經業主委員會請求,轄區內公安機關應當給予協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的,由公安機關依法處理。
     第四十七條 物業服務企業與業主委員會或者其委托的新選聘的物業服務企業辦理交接的,交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認,并報物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)備案。物業服務企業與業主委員會可以聘請第三方評估機構協助現場查驗。
     電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的,原物業服務企業應當修復或者承擔相應責任。
     第四十八條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系,對物業服務企業、項目負責人實行動態管理,定期對物業服務項目開展專項檢查,向社會公布信用信息評價結果。
     區物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
      對在物業服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業,物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。
     第四十九條 物業服務企業未按照法律、法規規定、合同約定和技術標準、專業技術規范等提供日常物業服務的,應當錄入物業服務企業信用檔案。
     物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的,二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目;失信行為改正前,物業管理行政主管部門不予開具誠信證明:
     (一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息,騙取中標的;
     (二)出租、出借、轉讓資質證書的;
     (三)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域,撤出時未按照規定辦理交接手續,或者未按照規定移交資料,造成物業管理混亂的;
      (四)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務,導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;
      (五)泄露業主信息的;
      (六)對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾,采取暴力行為或者打擊報復的;
      (七)其他違反法律、法規規定情形的。
      物業服務企業有前款第一項、第二項情形之一的,物業管理行政主管部門一年內不將其納入物業管理招標投標平臺。
第五十條 物業服務項目實行項目負責人責任制。
     物業項目負責人有下列嚴重失信行為之一的,應當錄入項目負責人信用檔案,同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案:
       (一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
      (二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;
      (三)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;
      (四)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;
      (五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;
      (六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正的;
     (七)其他損害業主利益情節嚴重的。
     有前款規定情形之一的,業主可以向街道辦事處(鎮人民政府)、區物業管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮人民政府)、區物業管理行政主管部門應當進行核查,并書面告知業主核查結果。
     第五十一條 業主應當遵守臨時管理規約、管理規約,按照物業服務合同約定履行義務。
     業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
     第五十二條 物業服務收費可以采取酬金制或者包干制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。物業服務資金管理應當堅持公開、透明、質價相符的原則。
     物業服務收費實行酬金制的,預收的物業服務支出費用屬于代管性質,為所交納的業主所有。除了合同約定的物業服務企業收取的酬金,物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
     物業服務收費實行酬金制的,物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢的,物業服務企業應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。
     第五十三條 物業服務企業應當加強對其從業人員的培訓,規范服務行為,不得干擾業主自治活動。未經業主大會、業主委員會或者物業管理委員會書面委托,物業服務企業不得就業主共同管理事項擅自向業主征求意見。
      物業服務企業應當協助和維護業主自治活動中的正常秩序,出現破壞業主自治活動議事秩序情形的,物業服務企業應當及時勸阻當事人,并保留證據,向有關機關舉報。
     第五十四條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的,雙方應當簽訂書面委托協議,明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協議的,由專業經營單位自行負責相關工作。
     臨時管理規約、管理規約對公共水電費用分攤方式有約定的,專業經營單位可以按照其約定將公共水電費用分攤到每一戶業主。業主應當按時交納公共水電分攤費用。
    專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。
第五章 物業的使用與維護
       第五十五條 物業管理區域內禁止下列行為:
      (一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置,超荷載存放物品;
      (二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
      (三)違反市人民政府有關房屋出租規定;
      (四)違法建設建筑物、構筑物,或者破壞、擅自改變房屋外貌;
      (五)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;
      (六)損毀樹木、綠地;
      (七)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;
      (八)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
      (九)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
     (十)制造超過規定標準的噪聲、振動;
     (十一)在規定區域外停放車輛;
     (十二)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
     (十三)擅自架設電線、電纜等;
     (十四)擅自在樓道等業主共有區域堆放物品;
     (十五)法律、法規、臨時管理規約和管理規約禁止的其他行為。
     有前款所列行為之一的,物業服務企業應當及時進行勸阻、制止,并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會可以按照管理規約的約定或者業主大會的決定,對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
     第五十六條 業主轉讓或者出租物業時,應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人,并對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內,將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。
     業主在處分本物業管理區域內不動產時,應當向物業買受人出具交納物業服務費用的證明。
第六章 公共收益與維修資金
     第五十七條 業主大會應當建立規范的財務管理制度,住宅專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照財務要求建賬、入賬并定期在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。
     第五十八條 業主對住宅專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的,可以要求查詢有關財務賬簿;經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議,業主大會應當按照業主大會議事規則,委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主。業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
     對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計,應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。
     第五十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前,將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶,并在物業交付使用時向業主收取。
     受讓土地的住宅物業配置電梯的,建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前交存電梯、消防等設施設備專項維修資金,納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。
     第六十條 本條例施行后的新建住宅項目,建設單位未按照本條例第九條的規定提出成立業主大會書面報告之前,住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的,應當由建設單位承擔維修責任。
     建設單位已經按照規定提出成立業主大會書面報告但業主大會尚未成立期間,需要動用住宅專項維修資金的,物業服務企業應當提出維修實施方案,由物業所在地社區居(村)民委員會組織征詢業主意見,經全體共用部位業主依法討論通過后,由住宅專項維修資金管理部門劃轉核準的資金。僅涉及部分共用部位的,可提交涉及共用部位的業主依法討論通過。維修費用經物業管理行政主管部門指定的相關機構審價后,在住宅專項維修資金中列支。
      超過一定額度的維修資金使用項目,應當采取招標投標、審價、監理等方式,保障資金安全。
     第六十一條 住宅專項維修資金的增值收益,除去業主房屋分戶滾存資金(利息)和必要管理費用外,剩余部分納入相應物       業管理區域住宅專項維修資金統籌分賬。符合下列情形的可以優先使用:
     (一)受益人為全體業主的維修項目;
     (二)無法界定受益人的維修項目;
     (三)物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的項目。
     經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,可以授權業主委員會將住宅專項維修資金利息在規定的額度內,統籌用于物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新和改造。
     住宅專項維修資金利息和統籌分賬的使用額度,應當在管理規約中明確。
     第六十二條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即進行維修、更新和改造的,業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案,向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請:
     (一)電梯故障;
     (二)消防設施故障;
     (三)屋面、外墻滲漏;
     (四)二次供水水泵運行中斷,但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;
     (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
     (六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;
     (七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。
     住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后,應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。
     住宅專項維修資金管理部門應當方便快捷地處理應急維修事項,加強監督管理,保障資金安全。
第七章 監督檢查
     第六十三條 本市建立物業管理活動市、區、街道辦事處(鎮人民政府)三級管理體系,按照屬地管理原則開展相關工作。
第六十四條 相關單位和個人可以通過市政務熱線或者各行政主管部門公布的投訴、舉報受理方式,對物業管理的違法違規行為投訴、舉報。
     有關行政主管部門在接到投訴、舉報后應當登記,屬于本部門職權范圍的事項,應當受理,并在五個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項,應當及時移交給有權部門,接受移交部門對管轄權有異議的,由所在區人民政府指定管轄,不得再移交。對于十名以上業主聯名、業主委員會、社區居(村)民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為,有關行政主管部門應當于二個工作日內書面回復是否受理,并按時回復辦理情況。
       執法單位需要進入住宅小區開展執法工作的,物業服務企業、業主自治組織應當提供便利。
      第六十五條 市物業管理行政主管部門履行下列職責:
     (一)負責全市物業管理活動的相關政策研究,建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制;
     (二)建立全市物業行政監管綜合管理平臺和物業管理行業信用信息平臺;
     (三)統籌全市住宅專項維修資金監管工作;
     (四)建立完善分級培訓輔導體系,促進業主自治和物業行業技術進步;
     (五)指導、服務和監督各區開展物業管理行政監管工作;
     (六)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議、裝飾裝修管理服務協議示范文本,會同專業經營單位制定相關委托協議示范文本;
     (七)制定業主大會指導規則、物業服務標準、首次業主大會會議籌備經費管理、統一招標投標、物業服務企業和項目負責人信用管理等配套實施辦法;
     (八)法律、法規規定的其他職責。
第六十六條 區物業管理行政主管部門履行下列職責:
     (一)負責物業管理項目的區域備案、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案;
     (二)負責前期物業管理項目招標投標管理和住宅專項維修資金使用監管;
     (三)定期開展物業服務質量專項檢查,做好物業服務企業及從業人員的信用信息征集、核查和監管工作,并接受查詢;
     (四)組織開展轄區內物業管理項目調查,建立相關物業管理檔案;
     (五)指導、服務和監督轄區內街道辦事處(鎮人民政府)調處物業管理矛盾糾紛;
     (六)責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會和物業管理委員會的違法決定;
     (七)負責房屋安全、房屋租賃等監督檢查;
     (八)法律、法規規定的其他職責。
     第六十七條 街道辦事處(鎮人民政府)應當配備專門的管理人員,并履行下列職責:
      (一)負責業主委員會備案;
      (二)建立物業管理矛盾投訴調解機制,調解物業管理矛盾糾紛;
      (三)指導、協助和監督轄區內業主組織開展業主大會籌備、業主委員會選舉、物業服務企業選聘等自治活動,組織成立物業管理委員會;
      (四)指導、協助和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;
     (五)責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定;
     (六)法律、法規規定的其他職責。
     第六十八條 市、區相關行政主管部門應當按照各自職責,負責下列事項的管理工作:
     (一)城鄉建設行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質量、燃氣等監督檢查;
     (二)規劃行政主管部門負責物業管理區域的劃分、住宅加裝電梯的備案;
     (三)民政行政主管部門負責業主大會、業主委員會的備案;
     (四)城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經營、亂設攤點、占用和損壞綠地,擅自伐、移、修剪樹木,焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監督檢查;
     (五)公安機關負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為,對消防、監控安防、養犬、車輛停放等開展監督檢查,并協助開展房屋租賃監督管理工作;
     (六)質量技術監督行政主管部門負責電梯等特種設備安全運行監督檢查;
     (七)價格行政主管部門負責物業服務收費監督檢查;
     (八)人防行政主管部門負責人防工程設施違法行為監督檢查;
     (九)環境保護行政主管部門負責違法排放水污染物、飲食服務業油煙污染等監督檢查;
     (十)水務行政主管部門負責供水、排水等監督檢查。
     第六十九條 街道辦事處(鎮人民政府)應當建立聯席會議制度,聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安機關、業主委員會、物業服務企業等參加,協調處理轄區內下列物業管理中的有關事項:
     (一)前期物業管理階段的突出問題;
     (二)業主委員會不依法履行職責的問題;
     (三)業主委員會換屆過程中出現的突出問題;
     (四)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;
     (五)需要協調解決的其他突出問題。
第八章 法律責任
     第七十條 物業服務第三方評估機構違反本條例規定,出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的,由市物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,處三萬元以上五萬元以下罰款,并予以公示;造成當事人損失的,應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
     第七十一條 業主委員會違反本條例第二十一條規定的,由區物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)指導所在地的社區居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會;相關責任人員構成犯罪的,依法追究刑事責任。
     業主委員會委員因個人行為造成其他業主合法權益受到侵害的,應當承擔相應的法律責任。
     第七十二條 業主委員會委員、物業管理委員會中的業主成員、業主代表資格終止后,違反本條例第三十一條規定,拒不移交其所使用、保管的文書、財務、印章等檔案、資料,造成其他業主損失的,依法承擔民事責任。
     第七十三條 建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由區物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,按照下列規定進行處罰:
     (一)違反本條例第九條第一款、第四十條規定,未按照要求報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料或者未移交物業服務相關資料的,處五萬元以上十萬元以下罰款;
     (二)違反本條例第九條第二款規定,未按照要求交納首次業主大會會議籌備經費的,處五萬元以上十萬元以下罰款;
     (三)違反本條例第三十六條規定,未按照要求交存、補足物業保修金的,處二十萬元以上三十萬元以下罰款;
     (四)違反本條例第三十八條規定,未按照要求委托物業服務第三方評估機構對物業服務企業履行合同約定的服務標準進行評估的,處五萬元以上十萬元以下罰款;
     (五)違反本條例第五十九條規定,未按照要求交納住宅專項維修資金的,處應交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。
     違反本條例第三十四條規定,未按照要求配置物業服務用房的,由區物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。
     第七十四條 物業服務企業違反本條例第四十四條規定,未公示相關信息的,由區物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上五萬元以下罰款。
     第七十五條 專業經營單位違反本條例第五十四條第三款規定,停止已交費用戶和共用部位的服務的,由其行政主管部門責令限期改正,給予警告;情節嚴重的,對有關主管人員和直接責任人員給予行政處分;造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。
     第七十六條 業主或者物業使用人違反本條例第五十五條第一款規定,給他人造成損失的,依法承擔民事責任。有下列情形之一的,由相關行政主管部門按照下列規定進行查處:
     (一)違反第一項、第二項、第三項規定的,由物業管理行政主管部門依法查處;
     (二)違反第四項、第五項、第六項、第十二項規定的,由城市管理行政主管部門依法查處;
     (三)違反第七項、第八項、第十一項規定的,由公安機關依法查處;
     (四)違反第九項、第十項規定的,由環境保護行政主管部門依法查處;
     (五)違反第十三項規定的,由電力、通信行政主管部門依法查處。
     第七十七條 物業管理行政主管部門、政府相關職能部門、街道辦事處(鎮人民政府)相關工作人員違反本條例規定,有下列情形之一的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
     (一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
     (二)未按照規定履行監督檢查職責的;
     (三)發現違法行為不及時查處,或者包庇、縱容違法行為的;
    (四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第九章
     第七十八條 本條例中下列用語的含義是指:
     (一)物業,是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地;
     (二)業主,是指登記在不動產登記簿中的權利人或者房屋買賣合同上記載的物業買受人;
     (三)物業使用人,是指實際使用物業的人;
     (四)物業服務企業,是指依法取得獨立法人資格,具有相應資質,從事物業服務的企業。
      第七十九條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損,房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業管理的老舊住宅小區,市、區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作,制定老舊住宅小區物業管理規劃和年度實施計劃,完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施,改善老舊住宅小區綜合環境,逐步實施物業管理。
     老舊住宅小區的范圍由市、區人民政府確定。
     第八十條 本條例適用范圍之外的物業管理及其監督活動參照本條例執行。
     第八十一條 市人民政府應當根據本條例制定實施細則,就物業服務第三方評估、物業保修金以及住宅專項維修資金管理等事項作出具體規定,并報市人民代表大會常務委員會備案。
     第八十二條  本條例自2016 71日起施行。南京市人民政府20051226發布的《南京市物業管理辦法》同時廢止。


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