市政府關于印發南京市住宅 專項維修資金管理辦法的通知

各區人民政府,市府各委辦局,市各直屬單位: 現將《南京市住宅專項維修資金管理辦法》印發給你們, 請認真遵照執行。

                                                         南京市人民政府

                                                                                                                           2017 年 5 月 27 日

南京市住宅專項維修資金管理辦法

第一章  總  則

第一條  為加強住宅專項維修資金管理,健全房屋維修保 障機制,維護房屋所有權人和使用人合法權益,根據國務院《物 業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和《南京市住宅物業管 理條例》(以下稱《市物業條例》)等有關法律、法規,結合本 市實際,制定本辦法。 第二條  本市行政區域內的商品住宅和售后公有住房的住 宅專項維修資金交存、使用、管理和監督,適用本辦法。 第三條  住宅專項維修資金(以下稱維修資金)管理實行 專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則。 第四條  下列資金列入維修資金: (一)業主按規定首次交存的維修資金; (二)建設單位交存的電梯、消防等設施設備專項維修資 金; (三)維修資金的分戶利息; (四)業主續交的維修資金; (五)本辦法第十一條規定的統籌維修資金。

第五條  市物業管理行政主管部門是維修資金主管部門, 負責全市維修資金監督管理以及玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓 樓區、棲霞區、雨花臺區維修資金的歸集管理。 質監、公安消防部門按照各自職責,協助做好維修資金應 急使用的監督工作。 玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區物 業管理行政主管部門負責轄區維修資金使用審核和監督管理, 浦口區、江寧區、六合區、溧水區、高淳區物業管理行政主管 部門負責轄區內維修資金的歸集、使用審核和監督管理。 街道辦事處(鎮人民政府)按照法定職責,協助區物業管 理行政主管部門做好維修資金監督管理工作,做好維修資金應 急使用的監督管理工作。

第二章  交存管理

第六條  業主、公有住房售房單位、建設單位應當按照規 定交存維修資金。 業主未交存的,應當按照房屋買受時交存標準一次性補交。 收取維修資金應當開具財政部門統一監制的票據。

第七條  商品住宅業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米首期交存標準如下: (一)多層住宅、非住宅(含營業性車庫、車位等)為本 市多層住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之六; (二)高層(配備電梯的多層)住宅、非住宅為本市高層 住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之七。 市物業管理行政主管部門應當根據本市住宅建筑安裝成本 的市場變化情況,適時調整并公布首期維修資金的交存數額。

第八條  已售公有住房,售房單位應當在辦理出售公有住 房房屋所有權變更前按照下列規定交存首期維修資金: (一)業主按照所擁有物業的建筑面積應當交存的維修資 金,每平方米建筑面積交存維修資金為本市房改成本價的百分 之二; (二)售房單位從售房款中一次性提取交存維修資金,多 層住宅和高層住宅交存標準分別不低于售房款的百分之二十和 百分之三十。 其中,應由業主交存的維修資金,由售房單位向業主收取。

第九條  建設單位辦理房屋所有權首次登記前,應當按照 實測的分戶建筑面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專 戶,并在物業交付使用時向業主收取。

第十條  住宅物業配置電梯的,建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前,一次性交存電梯、消防等設施設備專項維 修資金。市物業管理行政主管部門應當明確資金交存管理規程, 督促建設單位依法交存。本條規定的辦理房屋所有權首次登記 前,包括辦理房屋預(現)售手續環節。 設施設備專項維修資金按照物業管理區域內各樓幢的建筑 面積交存,多層住宅(含營業性車庫、車位等)、高層住宅每平 方米建筑面積交存標準分別為我市小高層、高層住宅建筑安裝 工程每平方米造價的百分之一。 市物業管理行政主管部門應當根據本市住宅建筑安裝成本 的市場變化情況,適時調整并公布設施設備專項維修資金的交 存數額。

第十一條  物業管理區域內統籌維修資金由下列資金構 成: (一)利用業主共用部位、共用或共有設施經營所得收益 的百分之七十,業主大會或者物業服務合同另有約定的,從其 約定; (二)扣除支付業主房屋分戶利息和管理費用后,住宅專 項維修資金增值(孳息)部分滾存剩余的資金; (三)共用設施設備報廢回收的殘值; (四)人民防空工程平戰結合收益提取的資金; (五)業主大會決定的其他計入資金。

第十二條  在已設立維修資金賬戶的物業管理區域,業主 維修資金分戶賬資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當 及時續交。續交維修資金,按業主所擁有的物業建筑面積比例 分攤,續交數額可以參照首期維修資金的交存金額確定,續交 方式、金額等具體事項由該物業管理區域業主大會決定。

第三章  賬戶管理

第十三條  業主大會成立前,維修資金由維修資金管理部 門代管。業主大會成立后,業主大會可以依法決定自行管理維 修資金,也可以決定由維修資金管理部門繼續代管。業主大會 決定自行管理維修資金的,應當接受維修資金管理部門監管。 維修資金管理部門應當按規定委托商業銀行作為維修資金 的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

第十四條  維修資金管理實行專戶存儲、分賬核算。一個 物業管理區域應當分別設立總賬、業主分戶賬、統籌分賬和電 梯、消防等設施設備專項維修資金專項分賬。 維修資金管理部門應當以物業管理區域為單位設賬,按房 屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢(單元)為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。統籌維修資金以物業管理 區域為單位設立分賬,電梯、消防等設施設備專項維修資金按 幢(單元)設立分戶賬;已售公有住房維修資金按售房單位設 賬,按戶設分戶賬。

第十五條  維修資金自存入銀行專戶之日起計息,按照銀 行活期利率結息轉入業主分戶賬。 業主委員會可以向維修資金管理部門提出申請,將物業管 理區域內的維修資金按不低于業主交存維修資金百分之八十的 款項轉存為超過一年以上的定期存款。申請維修資金轉存時, 應當提交維修資金存定申請表和交存清冊確認單。 維修資金管理部門應當自收到申請之日起五個工作日內完 成維修資金轉存手續。 住宅專項維修資金轉存期限內,業主委員會需要動用轉存 資金的,應當向維修資金管理部門辦理解除存定手續。業主委 員會無法正常運作的,由相關業主申請,經街道確認后,向維 修資金管理部門辦理解除存定手續。

第十六條  除銷戶退款和退回多交款項外,維修資金專戶 應當通過轉賬結算。

第十七條  維修資金管理部門應當根據維修資金總額、使 用計劃等因素,制定安全合理的保值增值方案。

第十八條  維修資金管理部門必要管理費用由同級財政部 門予以保障。

第十九條  業主轉讓房屋所有權時,應當向買受人出具維 修資金交存證明,分賬戶中余額隨房屋所有權同時轉讓。 業主申請房地產轉移登記時,應當向房地產登記機構提供 已足額交存維修資金的相關憑證。

第二十條  物業滅失后,業主持注銷房屋所有權證的證明、 業主身份證明等材料,向維修資金管理部門申請提取其賬戶內 的剩余維修資金,并辦理注銷手續。

第四章  使用管理

第二十一條  維修資金的使用,應當遵循安全可靠、方便 快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。 超過一定額度的維修資金使用項目,應當采取招標投標、 審價、監理等方式,保障資金安全。 第二十二條  2016 年 7 月 1 日后受讓土地的住宅項目,建 設單位未按規定提出成立業主大會書面報告的,應當負責住宅 共用部位、共用設施設備維修、更新和改造,不得動用維修資 金。 建設單位已經按照規定提出成立業主大會書面報告但業主 大會尚未成立期間,需要動用維修資金的,物業服務企業應當 提出維修實施方案,由物業所在地社區居(村)民委員會組織 征詢業主意見。經全體共用部位業主依法討論通過后,由維修 資金管理部門劃轉核準的資金。僅涉及部分共用部位的,可提 交涉及共用部位的業主依法討論通過。維修費用依規定經相關 機構審價后,在維修資金中列支。

第二十三條  維修資金使用時,由相關業主按照各自擁有 的建筑面積比例從維修資金專戶中分攤。涉及已售公有住房的, 從公有住房維修資金中列支;涉及未售出物業的,由建設單位 承擔。

第二十四條  業主委員會或者物業管理委員會為維修資金 使用的申請人。但有下列情形之一的,經街道確認后,受相關 業主委托的物業服務企業、業主代表、社區居(村)民委員會 可以按順位依次成為申請人: (一)未成立業主委員會的; (二)業主委員會未履行申請人職責的; (三)業主委員會委員人數不足總數的二分之一的; (四)業主委員會不能正常開展工作的其他情形。

第二十五條  需要使用維修資金管理部門代管的維修資金的,申請人應當向維修資金管理部門申報維修項目;維修資金 管理部門應當組織現場查勘,確認是否屬于維修資金使用范圍, 明確維修資金列支范圍及分攤方式。 經現場查勘確認屬于維修資金使用范圍的,申請人應當按 照下列規定辦理,并提交相應的材料: (一)編制維修資金使用方案,包括維修方案、工程預算、 維修資金列支范圍及分攤方式、工程組織實施方式等內容; (二)編制維修費用分攤清冊; (三)取得維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積 三分之二以上且占人數三分之二以上的業主書面簽字認可。

第二十六條  維修資金管理部門審核符合條件的,應當進 行公示,公示時間不少于七日;公示期滿無異議的,審核撥付 首款給申請人。 收到首付款后,申請人按照維修資金使用方案實施維修, 竣工驗收合格后申請撥付余款。維修資金管理部門按照本條第 一款規定要求,審核決定撥付余款。

第二十七條  業主委員會、物業管理委員會或者委托物業 服務企業可以制定年度維修資金使用計劃,經專有部分占建筑 物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主同意后, 按照管理規約和業主大會議事規則執行。

第二十八條  統籌維修資金優先用于下列情形: (一)受益人為全體業主的維修項目; (二)無法界定受益人的維修項目; (三)物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法 正常使用的項目。 經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人 數三分之二以上的業主同意,可以授權業主委員會將維修資金 利息在規定的額度內,統籌用于物業管理區域內房屋共用部位 和共用設施設備的維修、更新和改造。 維修資金利息和統籌分賬的使用額度,應當在管理規約中 明確。

第二十九條  已設立維修資金賬戶的物業管理區域,發生 《市物業條例》第六十二條規定的情形,需要緊急使用維修資 金的,申請人提交下列申請材料: (一)維修資金應急使用申請表(示范文本); (二)維修資金應急維修工程項目說明(示范文本); (三)維修資金應急維修工程實施方案(示范文本)。 市物業管理行政主管部門應當根據不同情形,對維修工程 項目說明和維修工程實施方案進行細化和規范。

第三十條  申請資料齊備的,維修資金管理部門應當受理,并在受理后二個工作日內審核完畢。對符合條件的,撥付不少 于核定費用百分之三十的首付款,并將有關資料通過物業管理 官方網站進行公示。 申請人收到首付款后,應當按工程實施方案和合同約定組 織施工,做好隱蔽工程及質量安全把關,竣工后依法組織驗收。 竣工驗收合格后,申請人持《住宅專項維修資金應急維修 工程驗收報告》(示范文本)、《工程結算評估報告》等材料向維 修資金管理部門提出維修資金余款申請,同時將有關資料在物 業管理區域顯著位置進行公示,公示時間不少于七日。 維修資金管理部門受理余款申請后,審核申報材料,對物 業管理區域現場公示資料拍照留存,并在物業管理官方網站公 示有關資料。符合條件的,作出審核決定,撥付余款。

第三十一條  一般單項維修工程在八千元(含)以上的, 申請人應當委托具有法定資質的工程造價咨詢機構對造價進行 審核;一般單項維修工程在二十萬元(含)以上的,應當聘請 監理公司實施監理;一般單項維修工程造價在五十萬元(含) 以上的,應當采取招標投標方式選擇施工單位。 應急單項維修工程在五千元(含)以上的,申請人應當委 托具有資質的工程造價咨詢機構對造價進行審核,有《市物業 條例》第六十二條第一款第一項情形,更換電動機、制動器、

減速器、曳引輪和控制柜等主要部件的重大修理及改造的,提 供電梯檢驗檢測機構出具的監督檢驗報告;屬于《市物業條例》 第六十二條第一款第二項至第七項情形的,街道辦事處(鎮人 民政府)現場確認并提交情況說明;涉及其他單位職能的,可 以會同確認。 應急單項維修工程在二十萬元(含)以上的,應當聘請監 理公司實施監理。所需費用可從維修資金中列支。 市物業管理行政主管部門應當建立應急維修施工、審價、 監理等企業備選目錄庫,供申請人按自愿原則選用。

第三十二條  下列費用不得從維修資金中列支: (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用 部位、共用設施設備維修、更新和改造費用; (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供 熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用; (三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共 用設施設備所需的修復費用; (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔 的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用; (五)新增、新建配套設施、設備所需的費用; (六)其他依法不得列支的情形。

第五章  監督管理

第三十三條  維修資金管理部門應當每年公布維修資金交 存、使用、結存情況,并建立維修資金對賬電子查詢平臺。 業主有權查詢本人的維修資金結存情況。 業主、業主委員會對賬戶中維修資金狀況有異議的,可以 要求維修資金管理部門復核。

第三十四條  維修資金管理部門每年至少一次與業主委員 會、物業管理委員會或者公有住房售房單位核對維修資金賬目, 發送維修資金對賬單,并公布下列情況: (一)維修資金交存、使用、增值和結存的總額; (二)發生列支的項目、費用和分攤情況; (三)業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、 使用、增值和結存的金額; (四)其他有關維修資金使用和管理的情況。 業主、業主委員會、物業管理委員會或者公有住房售房單 位對核對、查詢或者公布情況有異議的,可以要求維修資金管 理部門、專戶管理銀行復核。

第三十五條  維修資金的財務管理、票據管理和會計核算 應當符合國家有關規定。 維修資金管理、核算和使用,應當依法接受審計部門監督。物業管理行政主管部門應當會同同級財政主管部門負責維 修資金管理工作的指導和監督。 第三十六條  提供虛假材料騙取、套取維修資金的,其個 人或者單位違規信息依法納入全市社會誠信系統。

第三十七條  本市建立統一的維修資金管理系統。區物業 管理行政主管部門應當每季度向市物業管理行政主管部門報送 當地維修資金使用管理情況統計報表。

第六章  附  則

第三十八條  本市非住宅物業的專項維修資金管理,可以 參照本辦法執行。 業主大會自行管理住宅專項維修資金的管理規定,由市物 業管理行政主管部門另行制定。

第三十九條  本辦法實施前交存的物業維修基金,更名為 住宅專項維修資金。 第四十條  本辦法自 2017 年 7 月 1 日起施行。2000 年 1 月 7 日市人民政府頒發的《南京市物業維修基金管理辦法》(寧 政發〔2000〕8 號)同時廢止。


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